Expert makroprudenciálnej politiky P. Latta: Nehnuteľnosť treba kúpiť, keď potrebujem bývať. Cenu hypoték ovplyvňujú štátne dlhopisy [startitup.sk]

Obsah

• Aké úrokové sadzby môžeme očakávať v najbližších rokoch?
• Prečo sú hypotéky drahšie ako počas pandémie?
• Môže za to ECB alebo slovenská ekonomická situácia?
• Ako plánuje NBS vyriešiť problém s nedostatkom bytov na Slovensku?
• Ako by vyzeral náš hypotekárny trh bez zásahov ECB?​

---

Situácia na hypotekárnom trhu v posledných rokoch kolíše. Ako dnes hodnotíte jeho kondíciu?
Slovenský hypotekárny trh považujeme za stabilný z pohľadu rizika aj možností, ktoré poskytuje. Je dôležité uvedomiť si, že kondícia trhu je niečo iné ako kondícia konkrétnej firmy. Keď sa darí banke alebo inej spoločnosti, dosahuje zisk, získava trhový podiel alebo prichádza s novým produktom. Dobrý trh však nie je automaticky ten, na ktorom sa poskytuje veľa úverov alebo sú nízke či vysoké ceny.

Trh je dobrý vtedy, keď umožňuje každému slobodne naň vstúpiť, odísť z neho, poskytovať služby alebo ich využívať. Slovenský hypotekárny trh je kvalitný práve preto, že si dokázal poradiť s rôznymi situáciami posledných rokov – s vyššími aj nižšími úrokovými sadzbami, pandémiou aj zvýšeným zaťažením domácich rozpočtov počas energetickej krízy. To všetko zvládol bez výrazných otrasov. Ukazuje to, že je v dobrej kondícii, stabilný a kvalitný. Kto chce a zároveň spĺňa podmienky, môže na tento trh vstúpiť a využiť produkty, o ktoré má záujem.

Čo dnes najviac ovplyvňuje výšku hypotekárnych úrokových sadzieb?
Základné úrokové sadzby Európskej centrálnej banky (ECB), tie sú kotviacim bodom. V slovenskej realite sú zároveň aj výnosy štátnych dlhopisov. Skúsme si predstaviť, že sme vlastníci banky a máme kapitál, ktorý chceme dobre investovať – bezpečne, s primeraným rizikom a zároveň so zaujímavým výnosom. Jednou z možností sú slovenské štátne dlhopisy, ktoré sú relatívne bezpečné a prinášajú určitý výnos. Druhou možnosťou sú hypotéky. Aj tie banke prinášajú výnos v podobe úrokovej sadzby, ktorú platí klient.

Z pohľadu rizika sú hypotéky porovnateľné so štátnymi dlhopismi. Majiteľ banky preto prirodzene očakáva, že výnos oboch investícií sa bude vyvíjať podobne. Ak by hypotéky ponúkali výrazne nižší výnos pri porovnateľnom riziku, nedávalo by zmysel do nich investovať. Výhodnejšie by bolo zvoliť štátne dlhopisy.​ Preto sú ceny hypoték úzko prepojené s výnosmi slovenských štátnych dlhopisov. Keď rastie riziko štátu a ekonomiky, zvyšujú sa výnosy dlhopisov a spolu s nimi spravidla rastú aj úrokové sadzby hypoték. Platí to aj opačne.

Od čoho závisí cena štátneho dlhopisu?
Primárne od úrokovej sadzby, ktorú pre euro nastavuje Európska centrálna banka. K nej sa následne pripočítava riziková prirážka, ktorá odráža špecifiká Slovenska. Dôležitá je najmä výkonnosť našej ekonomiky, stav verejných financií, úspešnosť konsolidácie a celková dôveryhodnosť krajiny. Kombinácia sadzby ECB a rizikovej prirážky potom určuje výnos slovenských štátnych dlhopisov. Práve voči tomuto výnosu sa následne do veľkej miery porovnávajú a nastavujú aj úrokové sadzby hypoték.

Zmenila sa v posledných rokoch riziková prirážka Slovenska?
Riziková prirážka istú mieru kolísania vykazuje, možno však menšiu, ako by sme očakávali. Dôvodom je, že Slovensko je súčasťou väčšieho politického a ekonomického celku – Európskej únie a eurozóny. To nás do istej miery stabilizuje aj v očiach investorov. Výnosy jednotlivých krajín eurozóny sa síce môžu odlišovať, no nemajú tendenciu vzdialiť sa od seba úplne dramaticky. Investori totiž vnímajú, že členské štáty sú navzájom úzko prepojené a v prípade vážnych problémov sa dokážu za určitých podmienok podporiť. Videli sme to napríklad počas dlhovej krízy a záchrany Grécka. Preto môže riziková prirážka Slovenska mierne rásť, ak sa zhoršuje stav ekonomiky alebo verejných financií, no členstvo v EÚ a eurozóne stále pôsobí ako určitý stabilizačný prvok.

Dá sa povedať, že bez členstva v Európskej únii by boli úrokové sadzby na Slovensku vyššie?
To je čisto špekulatívna otázka. Ak by Slovensko nebolo súčasťou Európskej únie, nežili by sme v rovnakej ekonomickej realite ako dnes. Posledných dvadsať rokov by sa vyvíjalo inak a odlišné by boli aj viaceré ďalšie podmienky. Preto je ťažké predstaviť si scenár, v ktorom by všetko zostalo rovnaké a zmenilo by sa iba naše členstvo v Európskej únii. Takéto porovnanie by bolo príliš hypotetické a nedalo by sa naň spoľahlivo odpovedať.

Čo má pri výške úrokov väčšiu váhu – členstvo v eurozóne alebo súčasná ekonomická situácia Slovenska?
Pri dnešných úrokových sadzbách má väčší vplyv Európska centrálna banka. Naopak v čase, keď boli sadzby ECB prakticky nulové, zostávala dôležitejším faktorom najmä riziková prirážka konkrétnej krajiny. Obdobie nízkych úrokových sadzieb, ktoré sme zažili pred niekoľkými rokmi, bolo veľmi výnimočné. Pre mladších ľudí môže pôsobiť ako bežný stav, pretože v ňom vyrastali alebo začínali riešiť bývanie. Z dlhodobého pohľadu však išlo o neštandardné obdobie. Úrovne sadzieb, ktoré vidíme dnes, sú bližšie k bežnej ekonomickej realite.

Aké sú očakávania NBS na najbližších 12 až 24 mesiacov?
Toto je otvorená otázka. Na 30 % som presvedčený, že úrokové sadzby pôjdu hore, na 30 %, že pôjdu dole, a na ďalších 30 %, že zostanú približne rovnaké. Zvyšných 10 % nechávam na akýkoľvek iný scenár. Na finančných trhoch pôsobia celé tímy a veľké investičné firmy, ktoré sa na plný úväzok snažia odhadovať vývoj sadzieb, ziskov technologických spoločností či rizika jednotlivých štátov. Napriek tomu je skutočne úspešná len malá časť z nich. Predstava, že si človek, ktorý práve začal uvažovať o hypotéke, dokáže načasovať trh a vymyslieť dokonale výhodnú stratégiu, je preto príliš optimistická. Je to lákavé, ale s trhom sa nedá jednoducho vybabrať. Nehnuteľnosť treba kúpiť vtedy, keď potrebujeme bývať a môžeme si dovoliť vziať si hypotéku.​

Čo je podľa vás dnes najväčšou chybou ľudí pri rozhodovaní o hypotéke?
Skôr by som hovoril o výzve a náročnosti, než o chybe. Nie je jednoduché vedieť si naplno predstaviť, čo znamená tridsaťročný záväzok. Sám splácam hypotéku už niekoľko rokov a spätne si uvedomujem, čo znamená každý mesiac poslať splátku bez ohľadu na to, čo sa práve deje. Medzitým prišla rodina, nečakané výdavky aj nové životné situácie. Moje chápanie je dnes preto iné ako v čase, keď som o hypotéku žiadal. Je veľmi ťažké dopredu odhadnúť, ako bude náš život vyzerať o päť, desať či dvadsať rokov. Zároveň však ľudia pri rozhodovaní nie sú úplne sami. Keď žiadajú o hypotéku, ich možnosti posudzuje banka podľa vlastných rizikových pravidiel aj pravidiel NBS. Tieto pravidlá chránia najmä klienta a následne aj hypotekárnu banku. 

Ak človeku hypotéka nevychádza, je to nepríjemné. Ešte horšia je však situácia, keď ju dostane, no o dva alebo tri roky ju nedokáže splácať a skončí v exekúcii. Najväčšou chybou je teda podceniť veľkosť a dĺžku záväzku. Pravidlá, ktoré žiadateľa obmedzujú, ho môžu nepríjemným, ale dôležitým spôsobom chrániť pred príliš rizikovým rozhodnutím.

​Ktorá bariéra pri kúpe vlastného bývania je dnes podľa dát najväčšia – nedostatok úspor, ceny nehnuteľností, príjem domácností alebo niečo iné?
Máme údaje za celý rok 2025. Keď sme ich rozdelili podľa jednotlivých faktorov, ukázalo sa, že približne polovica ľudí sa pohybuje na hranici ukazovateľa LTV, čo je pomer výšky úveru k hodnote nehnuteľnosti. Títo ľudia si berú maximálny úver, aký im pravidlá umožňujú. Stopercentné hypotéky už nie sú dostupnou možnosťou. Štandardne môže úver dosiahnuť najviac 80 % hodnoty nehnuteľnosti, pričom časť úverov môže ísť až do 90 %. Práve nedostatok vlastných úspor preto predstavuje pre mnohých výraznú bariéru. Pri ukazovateľoch naviazaných na príjem, napríklad pri pomere splátky k príjmu, sa na hranici pohybuje približne 10 až 15 % klientov. Dá sa predpokladať, že keby boli pravidlá voľnejšie, títo ľudia by si požičali viac. Ostatní si berú nižší úver, než im pravidlá dovoľujú, čo môže byť ich dobrovoľné rozhodnutie. Treba však dodať, že v dátach nevidíme ľudí, ktorí do banky vôbec neprídu. Mnohí si už doma alebo cez online kalkulačku vypočítajú, že na hypotéku nedosiahnu. Potom sa dostávame k otázke, či je hypotéka vhodným riešením pre každého. Ak niekomu úver nevychádza ani po znížení požadovanej sumy, je potrebné zvážiť, či by mu tridsaťročný záväzok pomohol, alebo by mu mohol skôr uškodiť.

Prečo sú limity DSTI nastavené pomerne prísne?
Ak by som si mal zo všetkých dostupných ukazovateľov vybrať iba jeden a ostatné zahodiť, bol by to práve DSTI, teda pomer mesačnej splátky k príjmu. Tento ukazovateľ najpriamejšie hovorí o tom, koľko je človek reálne schopný splácať. Chráni pritom všetkých zúčastnených. Ochraňuje klienta pred tým, aby si vzal úver, ktorý nebude vedieť dlhodobo zvládať. Chráni banku pred príliš rizikovým úverom a nepriamo chráni aj celý finančný trh. Ak sa týmto spôsobom ochráni veľké množstvo klientov, znižuje sa riziko problémov v celom systéme. V konečnom dôsledku ide teda aj o ochranu úspor ľudí, ktoré majú uložené v bankách. DSTI môže byť pre žiadateľa nepríjemný limit, najmä ak mu znižuje maximálnu výšku hypotéky. Z pohľadu riadenia rizika však veľmi presne cieli na to, čo je najdôležitejšie – či domácnosť dokáže úver pravidelne splácať aj dlhodobo.

Zvažuje NBS posunutie týchto limitov?
Nie. Ani z trhu nemáme signály, že by súčasné limity predstavovali zásadný problém. Je dobré vysvetliť si, prečo tieto pravidlá vôbec vznikli. Predstavme si situáciu, že by neexistovali žiadne limity, ako sú DSTI alebo LTV. Presne taká situácia bola pred finančnou krízou v rokoch 2007 a 2008 v Spojených štátoch. Klient, ktorý žiada príliš rizikovú hypotéku, príde do viacerých bánk. Väčšina mu ju zamietne, no jedna banka sa môže rozhodnúť, že mu úver poskytne, aby získala viac klientov a väčší trhový podiel. Keď ostatné banky vidia, že konkurencia rastie, začnú svoje pravidlá postupne uvoľňovať aj ony. Takto sa celý trh posúva k čoraz vyššiemu riziku.

Práve tomu majú regulačné limity zabrániť. Konkurencia si dokáže sama nastaviť ceny, produkty či kvalitu služieb, no nevie sama zabrániť tomu, aby sa banky navzájom netlačili k čoraz rizikovejšiemu financovaniu. Po finančnej kríze preto vznikla myšlienka nastaviť jasné hranice, ktoré sa neprekračujú. Na Slovensku ich určuje NBS prostredníctvom ukazovateľov, ako sú DSTI a LTV. Medzinárodné aj slovenské skúsenosti podľa nás ukazujú, že práve tieto limity pomáhajú udržiavať hypotekárny trh stabilný a zdravý.

Ak by úrokové sadzby klesli ešte o jeden percentuálny bod, zlepšilo by to dostupnosť bývania na Slovensku?
Je to jedna časť celej skladačky. Podľa najnovších údajov bola priemerná úroková sadzba na hypotékach v máji 2026 približne 3,7 %. Ak by klesla o jeden percentuálny bod, mesačná splátka úveru by sa na priemernom úvere znížila približne o 70 eur, čo je 11 % až 12 %. Ľudia by teda buď ušetrili na splátke, alebo by si mohli dovoliť drahšiu nehnuteľnosť. V prvých mesiacoch by to prinieslo najmä radosť z lacnejších hypoték. Pravdepodobne by sa však zároveň zvýšil dopyt. Viac ľudí by sa začalo zaujímať o hypotéky a nehnuteľnosti, čo by mohlo urýchliť rast cien bývania. Po určitom čase by sme sa tak mohli dostať späť do podobnej situácie ako dnes. Rast cien nehnuteľností by postupne vykompenzoval úsporu, ktorú priniesli nižšie úrokové sadzby. Pokles úrokov by preto dostupnosť bývania zlepšil, no skôr len dočasne. Pri tridsaťročnom horizonte musí náklady vždy niekto znášať. Samotné zníženie sadzieb teda dlhodobý problém dostupnosti bývania nevyrieši.