en en

Otázky a odpovede k zavedeniu rozdielnych limitov pre LTV

NBS zavádza rozdielne limity pre ukazovateľ zabezpečenia úveru na bývanie (LTV) pre rôznych dlžníkov. Tento ukazovateľ vyjadruje, aká časť hodnoty nehnuteľnosti sa financuje hypotékou.

NBS navrhuje prísnejší limit pre LTV na kúpu tretej a ďalšej nehnuteľnosti.

A zároveň voľnejší limit pre mladých ľudí kupujúcich prvé bývanie.

Limit pre LTV pre ostatné úvery zostane nezmenený.

Nové limity pre LTV

 
  • Aký najvyšší LTV môžem získať?
    1. Uvoľnenie limitu pre LTV pre mladých z 80 % na 90 %

    Koho sa to týka:

    • Vek do 35 rokov
    • Žiadny z dlžníkov nevlastní rezidenčnú nehnuteľnosť
    • Účelom hypotéky je kúpa alebo výstavba nehnuteľnosti
    1. Sprísnenie limitu pre LTV na tretiu a ďalšiu nehnuteľnosť z 80 % na 70 %

    Koho sa to týka:

    • Dlžníci vlastnia dve alebo viac rezidenčných nehnuteľností (sumárne za všetkých spoludlžníkov)
    • Bez ohľadu na vek dlžníkov, spôsob využitia nehnuteľností (bývanie, prenájom, rekreačné účely) a účel úveru
    1. Zachovanie limitu pre LTV pre ostatných dlžníkov na 80 %

    Koho sa to týka:

    • Dlžníci, ktorí nepatria do prvých dvoch skupín
    • Výnimka z limitu pre LTV až do 90 % pre časť poskytnutých úverov

    LTV pre konkrétny úver môže byť aj nižší, vždy ho určuje banka podľa rizikovosti úveru v rámci týchto limitov.

  • Navrhujú sa aj výnimky?

    Dlžníci, ktorí nespadajú do prvej ani druhej skupiny (t. j. nie sú mladí do 35 rokov kupujúci prvé bývanie ani nekupujú tretiu a ďalšiu nehnuteľnosť) budú môcť, rovnako ako doteraz, dostať úver s LTV 80 %. Na základe výnimky budú môcť títo dlžníci získať úver s LTV 90 %.

    Výnimka do 90 % sa doteraz vzťahovala na 20 % poskytnutých úverov. Väčšina z nej sa využívala práve pre mladých. Len necelá štvrtina z nich (menej ako 5 % úverov) sa využívala pre klientov nad 35 rokov. Keďže nové pravidlá priamo umožňujú LTV 90 % pre mladých na prvé bývanie, rozsah výnimky sa úmerne zníži na 5 % všetkých poskytnutých úverov. Jej zníženie teda zodpovedá zmenšeniu skupiny, ktorej sa týka.

    Dlžníci, ktorí kupujú tretiu a ďalšiu nehnuteľnosť, výnimku využiť nemôžu.

  • Ktoré nehnuteľnosti sa započítavajú do rezidenčných nehnuteľností?

    Za rezidenčné nehnuteľnosti sa považujú domy, byty a ďalšie nehnuteľnosti, ktoré môžu byť využité na bývanie. Nespadajú sem pozemky ani rozostavaná nehnuteľnosť, ktorej výstavba sa ide financovať. Zároveň ide len o nehnuteľnosti na Slovensku, vlastníctvo zahraničných nehnuteľností sa neskúma.

  • Ako banka zistí, koľko nehnuteľností vlastním?

    Počet nehnuteľností sa bude overovať v katastri nehnuteľností. Za vlastníctvo sa považujú aj spoluvlastnícke podiely, ale len ak dosahujú aspoň 50 %.

  • Od kedy budú platiť nové pravidlá?

    Účinnosť zmenených pravidiel sa navrhuje od 1. októbra 2026.

  • Kde je možné nájsť analýzy a legislatívu k návrhu zmien?

    NBS zverejnila analýzy súvisiace s úpravou limitov pre LTV v kapitole 2.3 Správy o finančnej stabilite – máj 2026.

    Návrh príslušného opatrenia NBS bude predmetom medzirezortného pripomienkového konania v priebehu júna 2026.

Dôvody a vplyv nových pravidiel pre LTV

 
  • Na aké trendy NBS reaguje?

    Trh bývania a hypotekárny trh sa v uplynulých rokoch výrazne zmenili. Na trhu silnie investičný dopyt, zároveň rastie počet málo využívaných bytov. Čoraz väčšiu časť nehnuteľností kupujú ľudia, ktorí už nejakú nehnuteľnosť vlastnia. V roku 2025 viac ako polovicu bytov a domov kúpili ľudia, ktorí už mali aspoň jednu nehnuteľnosť. 16 % úverov smerovalo klientom, ktorí už predtým vlastnili aspoň dve nehnuteľnosti. Preto je náročné kúpiť prvé bývanie, a to napriek tomu, že nových bytov pribúda a mladých demograficky ubúda. Mladé domácnosti majú často problém našetriť dostatok vlastných zdrojov, ktoré sú potrebné na spolufinancovanie kúpy prvého bývania.

    Novozískané údaje o počte nehnuteľností vlastnených hypotekárnymi dlžníkmi umožňujú lepšie odlíšiť ich rizikovosť a správanie počas finančného cyklu.

  • Aké sú riziká?

    Investičný dopyt spôsobuje väčšie výkyvy cien nehnuteľností. V čase rastu tlačí ceny nahor, zvyšuje riziko cenovej bubliny a zhoršuje dostupnosť prvého bývania. Naopak, pri zhoršení situácie môžu investori skôr pristúpiť k predaju nehnuteľností a tak prehĺbiť pokles cien. V neposlednom rade sa tak môžu prehĺbiť straty bánk v krízovom období.

    Na Slovensku nám zatiaľ chýba priama skúsenosť, ako sa budú realitní investori správať v čase krízy. Skúsenosti zo zahraničia však tieto riziká potvrdzujú a pri nedávnom hĺbkovom hodnotení slovenského finančného sektora nám takúto zmenu odporučil aj Medzinárodný menový fond.

  • Aké sú štandardy v zahraničí?

    Rozdielne limity pre LTV pre rôzne skupiny dlžníkov sú štandardom v čoraz väčšom počte krajín EÚ. Konkrétne úpravy sú prispôsobené národným špecifikám. Aj na Slovensku už dnes niektoré banky uplatňujú prísnejšie pravidlá pre hypotéky, pri ktorých je možné predpokladať investičný charakter.

  • Čo chce NBS touto zmenou dosiahnuť?

    NBS chce touto zmenou predovšetkým zmierniť riziká spojené s investičnými nákupmi. Prísnejší LTV pre kúpu tretej a ďalšej nehnuteľnosti zabezpečí, aby títo klienti vstupovali do financovania s väčším vlastným kapitálom. Sprísnením podmienok pre časť klientov sa zároveň vytvára priestor pre uvoľnenie podmienok pre financovanie prvého bývania pre mladých ľudí.

  • Prečo sa NBS zamerala práve na tieto skupiny klientov?

    Rozdielne skupiny klientov majú rozličnú mieru rizík a správanie počas finančného cyklu. Pri kúpe tretej alebo ďalšej nehnuteľnosti ide skôr o majetkové (investičné) rozhodnutie, pri ktorom je primerané, aby klient financoval väčšiu časť z vlastných zdrojov. Pri mladých, ktorí riešia prvé bývanie, je najväčšou prekážkou kúpy nehnuteľnosti práve počiatočný kapitál.

  • Treba sa obávať zhoršenia dostupnosti hypoték?

    Mladí ľudia budú môcť získať vyšší úver na svoje prvé bývanie. Dlžníci, ktorí kupujú tretiu alebo ďalšiu nehnuteľnosť, sa k hypotékam dostanú rovnako ako doteraz. Navrhované zmeny ich nezakazujú. V niektorých prípadoch však títo dlžníci budú môcť financovať menšiu časť hodnoty nehnuteľnosti. Pôjde približne o 7 % všetkých poskytovaných hypoték.

    NBS neočakáva ani to, že by úprava mala brzdiť výstavbu nových nehnuteľností alebo developerských projektov. Cieľom je podporiť zdravšiu štruktúru dopytu po bývaní.

  • Nebudú banky vystavené väčšiemu riziku, keď mladým umožníte vyšší LTV?

    Aj keď sa uvoľní limit pre LTV pre mladých, overovanie bonity klienta zostane zachované. To zahŕňa najmä overovanie príjmu, zadlženosti či celkovej schopnosti splácať. Zároveň sa sprísňuje limit pre LTV na kúpu tretej a ďalšej nehnuteľnosti. Z pohľadu bánk je preto úprava ako celok rizikovo neutrálna.

  • Nebolo by lepšie umožniť mladým 100 % hypotéky?

    Pri LTV 100 % sa nevyžadujú žiadne úspory na strane dlžníka a riziká sa výrazne zvyšujú. Požiadavka na vlastný vklad pritom funguje aj ako jednoduchý test finančnej disciplíny a schopnosti tvoriť rezervu. To zároveň vedie dlžníkov k zodpovednejšiemu rozhodovaniu. V prípade nesplácania takýchto úverov hrozí bankám vyššia strata. LTV vo výške 100 % navyše spôsobuje nadmerné zadlžovanie domácností. Ak by sa limit pre LTV pre mladých ľudí zvýšil z 80 % na 100 %, podiel úverov s ukazovateľom schopnosti splácať (DSTI) blízko regulatórneho limitu (t. j. nad 55 %) by vzrástol z 21 % na 49 %. To by viedlo k výraznému nárastu rizikovosti portfólia.

  • Prečo NBS, ak chce pomôcť mladým, neuvoľní aj ukazovateľ schopnosti splácať (DSTI)?

    NBS nemá mandát na podporu bývania pre mladých. To je v prvom rade úlohou štátu. NBS uvoľňuje LTV len do tej miery, aby nezvýšila rizikovosť portfólií v bankách, čo je jej primárny mandát. Uvoľnenie DSTI by významne zvýšilo rizikovosť úverov mladým. Skúsenosť z minulých rokov a dáta ukazujú, že limit DSTI 60 % je optimálne nastavený, keďže od tejto hranice sa rizikovosť výrazne zvyšuje.

Životné situácie

 
  • Som mladý, vlastním rezidenčnú nehnuteľnosť, ale nevyhovuje mojim potrebám na bývanie. Môžem získať úver s LTV 90 %?

    Áno. V tejto situácii je možné požiadať o úver s LTV 90 % v rámci povolenej výnimky nad 80 %. Výnimku bude možné použiť v rozličných životných situáciách, akými sú napríklad

    • sťahovanie sa do inej nehnuteľnosti, keď domácnosť kúpi novú nehnuteľnosť skôr, ako predá pôvodnú,
    • zdedenie nehnuteľnosti ďaleko od miesta skutočného pobytu,
    • vlastníctvo rekreačnej nehnuteľnosti,
    • komplikované spoluvlastníctvo nehnuteľnosti.

    Zohľadnenie špeciálnych životných situácií je zároveň hlavným dôvodom, prečo sa prísnejší limit pre LTV neuplatňuje na kúpu druhej, ale až tretej a ďalšej nehnuteľnosti. O použití výnimky pre individuálne úvery rozhodujú jednotlivé banky.

  • Vlastním dve rezidenčné nehnuteľnosti a chcem kúpiť tretiu. Môžem záskať úver s LTV 90 %?

    Nie, návrh neumožňuje výnimku pre financovanie tretej a ďalšej rezidenčnej nehnuteľnosti. V tomto prípade platí limit pre LTV 70 %.

  • Pomôžu nové pravidlá zlepšiť dostupnosť bývania?

    Nové limity pre LTV pomôžu prekonať problém s nedostatkom úspor u mladých ľudí, ktorý je v súčasnosti hlavnou prekážkou pre získanie dostatočnej výšky financovania v tejto skupine klientov.

    Dostupnosť bývania je navyše širšia téma, za ktorú NBS nezodpovedá. Hypotéky sú len jedna časť skladačky, mnohí investori kupujú nehnuteľnosti bez hypotéky. Na komplexnú podporu dostupnosti bývania je preto potrebný širší balík opatrení, napríklad podpora výstavby či úprava dane z investičných nehnuteľností.

    NBS je primárne zodpovedná za finančnú stabilitu, a preto nastavuje pravidlá úverovania tak, aby nevznikali nadmerné riziká. Zároveň uplatňuje voľnejší prístup v oblastiach s nižšou mierou rizík.


Dátum poslednej aktualizácie 1. jún 2026