Experti NBS na tému nových pravidiel poskytovania hypoték

100-percentná hypotéka pre mladých? Bola taká úvaha, no ideme na to inak, hovorí pre HN expert NBS

Vo všeobecnosti platí, že je dôležité, aby do projektu časť prostriedkov vložil aj klient. Mení sa tým jeho prístup k úveru a aj disciplína splácania, tvrdí pre HN riaditeľ odboru finančnej stability NBS Marek Ličák. 

Národná banka Slovenska po čase opäť mení pravidlá hry na hypotekárnom trhu. Kým jednej skupine klientov by mohli banky po novom poskytovať štedrejšie hypotéky, inej sa peňazovody zrejme utiahnu. To všetko prichádza v čase vysokých prírastkov nových hypoték, ale aj v čase rýchlo rastúcich cien nehnuteľností. Riaditeľ odboru finančnej stability NBS Marek Ličák v rozhovore pre HN vysvetľuje, prečo banka prišla s týmto krokom práve teraz, aké riziká vníma na trhu, ale aj to, čo si od tohto kroku sľubuje a aké problémy by potenciálne mohli na trhu nastať. V rozhovore sa dočítate:

• Či sa aktuálne už nachádzame na vrchole dopytu po nových hypotékach.
• Prečo NBS prišla zo zmenami jedného z kľúčových parametrov práve teraz.
• Čo všetko sa zmení, či hrozia riziká a čo si sľubuje od zavedenia týchto noviniek.​
• Odkedy by mali platiť nové pravidlá a čo všetko tomu ešte bude predchádzať.

Objem nových hypoték atakoval v apríli hranicu 800 miliónov eur. Ak k tomuto číslu pripočítame aj znovu prerokované zmluvy, dostaneme sa cez hranicu 2,2 miliardy eura. Sme na vrchole tohto cyklu?

Odhadnúť, či sme na vrchole alebo ešte nie, je pomerne náročné. Väčšinou to viete urobiť až spätne. Ak by sme sa stretli takto o rok, vedeli by sme to. Zmeny v objemoch úverov sú naďalej veľmi silné. Ešte na začiatku roka 2025 bol medziročný nárast na úrovni 4,5 percenta. Za apríl tohto roka, čo je zatiaľ posledný údaj, to už bolo 8,4 percenta. Trh vyzerá stále pomerne silný.

Na druhej strane trh nehnuteľností nám rastie, a tak je prirodzené, že musí rásť aj objem úverov. Aj preto je pre mňa dôležitým indikátorom vývoja na trhu počet hypoték. Samotný objem rastie automaticky kvôli vyšším cenám nehnuteľností, no počet úverov vám hovorí o tom, aký je reálny dopyt. A tu vidíme, že vrchol sme dosiahli už niekedy na konci minulého roka. Počty vtedy dosiahli strop a odvtedy začali pomaly stagnovať či klesať. Dá sa teda povedať, že vrchol dopytu už máme za sebou.

Marec 2022, teda pár mesiacov pred prvým zvýšením úrokových sadzieb v podaní ECB, keď sme prekonali hranicu troch miliárd eur, sa tak zrejme nezopakuje?

V roku 2022 bol z pohľadu objemu silný celý prvý štvrťrok. To obdobie však bolo trochu iné. Áno, bolo to obdobie pred nárastom sadzieb, ale na úplne inej úrovni bola aj výška samotných úrokov. Vtedy ste mali priemernú výšku úrokov na úrovni jedného percenta, teraz je to 3,5 percenta. Videli sme vtedy veľmi silný dopyt po refinancovaní. Ľudia si chceli na poslednú chvíľu zafixovať jednopercentnú, často aj nižšiu sadzbu.

Teraz preto neočakávam, že by sme mali vidieť taký silný nárast. Okrem toho v súčasnosti vidíme, že pomaly začínajú rásť sadzby. Tie ešte ani zďaleka nereflektovali nárast úrokov na štátnych dlhopisoch, ktorý sme videli v prvom štvrťroku. Je tak pravdepodobné, že sa to bude prenášať aj na hypotéky. Európska centrálna banka navyše komunikovala možnú potrebu zvýšenia sadzieb, čo bude takisto dôležitý faktor. Oba tieto dôvody budú vplývať na to, že tempo rastu úverov na bývanie bude postupne klesať.

Národná banka Slovenska v takejto situácii mení kľúčový parameter LTV. Mladí do 35 rokov budú môcť po novom dostať až 90 percent z ceny nehnuteľnosti namiesto súčasných 80 percent. Čo si od tohto kroku sľubujete?

Nereagujeme na rast úverov, tento indikátor pre nás až taký dôležitý nie je. Reagujeme skôr na rizikovosť portfólia a na ďalšie hrozby, ktoré sa objavujú. Už v predchádzajúcich správach o finančnej stabilite sme naznačovali, že sa postupne mení štruktúra klientov, ktorí si berú hypotéku. Videli sme, že nám rastie počet ľudí, ktorí majú dve alebo viac hypoték. A to nám už niečo signalizovalo a postupne menilo pohľad na riziko, ktoré z toho plynie.

Aj preto reagujeme a meníme základný parameter LTV. Stále zostáva v platnosti úroveň 80 percent, no ideme cestou sprísňovania najmä pri investičných hypotékach, kde ideme na úroveň 70 percent. Zároveň sa nám týmto sprísňovaním vytvára priestor na uvoľnenie limitov pre mladých, ktorým umožňujeme ísť s LTV až na 90 percent. Tu treba pripomenúť, že im automaticky nevzniká nárok na 90-percentné LTV. Konečnú výšku LTV bude totiž stanovovať komerčná banka.

Nemôže práve toto uvoľnenie spôsobiť problémy? Napríklad ešte prudšie zdražovanie bývania, na čo v konečnom dôsledku opäť doplatia len mladí ľudia?

Ak by sme pravidlá len uvoľňovali, platilo by to, čo hovoríte. Ak klientom umožníte zobrať si väčšie úvery, spôsobíte tým vyšší dopyt po nehnuteľnostiach, čo následne vytvorí tlak na ich ceny. Síce by im stačil menší objem úspor, no ceny bývania by ďalej rástli a napokon by ich to tak či tak dobehlo. My sme však zvolili kombinovaný prístup. Uvoľňujeme, ale aj sprísňujeme. Podľa našich odhadov sprísnenie LTV zníži dopyt klientov po investičných úveroch, a tak bude tlak na nové hypotéky mierne klesať.

Ak hovoríme len o miernom poklese tlaku na nové úvery, nebolo v hre aj výraznejšie uvoľnenie LTV pre mladých klientov, napríklad do 100 percent? Alebo by sme týmto krokom vstúpili do „neprebádaných vôd“?

Nad touto možnosťou sme, samozrejme, uvažovali, ale ako naznačujete, vnímame tam vyššiu rizikovosť. Pre ľudí by to možno znelo fajn, no treba si uvedomiť, že čím vyššie LTV umožníte, tým viac sa klienti zadlžujú. Napokon by dosahovali vyššiu mieru zadlženia. Pri tejto téme je veľmi dôležitá aj otázka morálneho hazardu.

Vo všeobecnosti platí, že je dôležité, aby do projektu časť prostriedkov vložil aj klient. Mení sa tým jeho prístup k úveru aj disciplína splácania. Dôležité je aj to, aby počas celého obdobia splácania hypotéky boli klienti schopní vytvárať si úspory. Môže totiž prísť k zvýšeniu sadzieb, môžete ochorieť, čím sa vám automaticky zníži príjem. Schopnosť vytvárať si rezervy, finančný vankúš by sa mali klienti učiť pred poskytnutím úveru.

Naopak, prísnejšie podmienky čakajú ľudí, ktorí kupujú tretiu a každú ďalšiu nehnuteľnosť. Títo by namiesto 80 percent vedeli získať len 70 percent. Prečo tu nebol zásah razantnejší?

K tejto úprave sme pristúpili kvôli vyššej rizikovosti. Všeobecne vnímame, že akonáhle sa úver poskytne na byt či dom, v ktorom sa nebýva, riziko je vyššie. Vidíme to zo skúseností Medzinárodného menového fondu či iných centrálnych bánk. Existujú tiež viaceré štúdie, ktoré potvrdzujú, že sa títo klienti v čase stresu správajú inak. Byty skôr vypredávajú a sú viac rizikoví.

Samotné nastavenie podmienok, teda či 70, 60 alebo 50 percent, vždy podlieha dátam a poznaniu trhu, nikdy to nemôže byť iba o emóciách. Opäť tu musím zdôrazniť, že naším cieľom je strážiť rizikovosť portfólia tak, aby v čase stresu boli tieto situácie zvládnuteľné. Číslo 70 percent nastavujeme ako hraničnú hodnotu. Úroveň rizikových parametrov portfólia úverov je pri ňom na úrovni, ktorá je z nášho pohľadu primeraná.

A čo sa týka tretej nehnuteľnosti? Neuvažovalo sa o prísnejších podmienkach už pri kúpe druhej?

Pre účely regulácie sme potrebovali jednoduché pravidlo. Treba si totiž uvedomiť, že kontrola počtu nehnuteľností bude súčasťou procesu schvaľovania hypoték. Banky sa snažia, aby bol celý proces čo najrýchlejší a najefektívnejší, nemôžeme preto hľadať pravidlá, ktoré by boli pri procese implementácie komplikované. Hľadali sme tak aproximáciu definície investičných úverov, ktorá by zároveň bola čo najviac v súlade s rizikami, ktoré máme definované.

Preto sme zvolili klientov, ktorí v čase žiadosti o úver už vlastnia dve nehnuteľnosti. Pri nich predpokladáme vyššiu mieru investičného zámeru. Klienti, ktorí v čase žiadosti o úver vlastnia jednu nehnuteľnosť, budú mať naďalej LTV maximálne 80 percent. Predpokladáme, že v tejto skupine klientov je investičných zámerov menej. Často sú to ľudia, ktorí zdedili dom na opačnom konci republiky a chcú si kúpiť niečo vlastné v Bratislave. Bežnou praxou je aj to, že ľudia menia menší byt za väčší, a tak v medzičase vlastnia jednu aj druhú nehnuteľnosť.

Nové pravidlá pocítia aj ľudia, ktorí nespadajú ani do jednej z predchádzajúcich skupín. Aj naďalej budú vedieť získať 80 percent z ceny nehnuteľnosti, na výnimku až 90 percent. No kým doteraz sa výnimka mohla dotknúť každého piateho úveru, po novom to bude len päť percent. Neskomplikuje to situáciu?

To, ako sme to nastavili, je viac-menej v súlade s bežnou praxou v komerčných bankách, ktorú sme videli. Správne ste povedali, že máme 80 percent LTV, no 20 percent z úverov môže ísť až na 90 percent, pričom gro tejto výnimky sa aj na základe nášho odporúčania dávalo práve mladým ľuďom. Teraz mladých z tejto výnimky vyberáme a dávame ich do samostatnej skupiny s LTV maximálne 90 percent. Táto výnimka tým pádom už nie je potrebná vo výške 20 percent. Navrhovaná výška výnimky piatich percent by mala byť adekvátna.

Prečo tieto zmeny neprišli o čosi skôr? Nepomohlo by trhu, keby sme ich tu mali napríklad od leta 2024, keď ECB opätovne začala znižovať úrokové sadzby?

Aj keď to znie možno trochu tvrdo, našou úlohou nie je vyriešiť dostupnosť bývania. Našou úlohou je v prvom rade strážiť rizikovosť portfólia. My tieto pravidlá nemeníme ani nereagujeme preto, že ceny nehnuteľností výrazne rastú. Už v minuloročných správach sme naznačovali, že rizikovosť sa postupne mení. Máme tu niektoré trendy, ktoré zvyšujú nebezpečenstvo, preto prichádzame teraz. Navyše sa posunula aj naša znalosť o týchto hrozbách. Máme nové dáta z katastra nehnuteľností, ktoré nám umožňujú lepšie identifikovať multivlastníctvo nehnuteľností.

V pláne je, aby novinka platila už od októbra tohto roka, teda o necelé štyri mesiace. Je tento dátum reálny a aký proces ju teraz čaká?

Je našou snahou, aby zmeny začali platiť od 1. októbra, no budeme o tom diskutovať s bankami. Bude to pre banky určite výzvou, pretože do schvaľovacieho procesu vkladáme novú dimenziu. To znamená, že sa budú musieť pozerať do katastra na to, koľko nehnuteľností vlastní každý klient. Budeme s nimi o tom hovoriť a verím, že nájdeme spoločnú cestu. Návrh teraz mieri do medzirezortného pripomienkového konania, ideme s ním do verejnej konzultácie. Následne sa pripomienky zozbierajú a bude sa diskutovať so všetkými protistranami, najmä v prípade zásadných pripomienok. Následne sa návrh presunie na prerokovanie do bankovej rady, pričom očakávame, že niekedy v priebehu leta by sme ho mali schváliť tak, aby mali banky čas na prípravu.

Za posledné roky Národná banka Slovenska zasahovala do trhu s hypotékami len výnimočne. Stalo sa tak v rokoch 2020 a 2023. Je trojročný horizont náhodný?

Pracujeme s dátami a vyhodnocujeme rôzne minulé trendy, ale priznám sa, takto sme sa na naše rozhodnutia nepozerali. Táto časová frekvencia medzi jednotlivými rozhodnutiami je teda skôr náhodná. Jednotlivé štandardy či limity sa snažíme nastaviť štrukturálne, nemeníme ich preto veľmi často. Ak by sa niečo malo meniť častejšie, sú to skôr výnimky k jednotlivým limitom, ktorými reagujeme na rôzne cyklické zmeny.

Aké iné zmeny plánujete ďalej okrem spomínaných výnimiek?​

Systém, ktorý máme nastavený, sa snažíme pravidelne prehodnocovať. Vyhodnocujeme jeho efektivitu, pozeráme sa na to, ako vplýva na rizikovosť či nakoľko vplýva na aktuálne trendy. Aktuálne však ďalšiu výraznejšiu potrebu zásahu nevnímame.​