en en
  • Rýchly komentár
  • Ceny nehnuteľností

Realitný trh v lete mierne pribrzdil

  • author image
    Vrbovský Roman
    expert analytik makroekonómie
4 nov 2025

Rast ponukových cien nehnuteľností v priebehu roka postupne spomaľuje, v treťom štvrťroku dosiahol 1,3 %. Potiahli ho takmer výlučne ceny bytov, zatiaľ čo ceny rodinných domov sa do zelených čísiel dostali len v mesiaci september. Rast cien pozorujeme skôr na západe Slovenska, najmä v Trenčianskom a Bratislavskom kraji. V Košickom kraji, naopak, dochádza po dlhšom období výrazného rastu k poklesu cien. Inzerátov bolo menej, ide však o typický vývoj počas letných mesiacov.

V treťom štvrťroku 2025 ponukové ceny nehnuteľností vzrástli v porovnaní s predchádzajúcimi troma mesiacmi o 1,3 %, čo bol v tomto roku zatiaľ najslabší výsledok. Aktuálny medzištvrťročný rastzodpovedá približne dlhodobému priemeru. Medziročne sú ceny vyššie o 11,7 % (graf 1). Priemerná cena bývania vzrástla zhruba o 37 EUR/ m2 na úroveň 2814 EUR/m2. Po menšej pauze v predchádzajúcom štvrťroku opäť dominantnú rolu v celkovom raste priemernej ceny zohráva Bratislavský kraj (graf 2), naopak, vplyv Košického kraja je po troch štvrťrokoch negatívny.

Graf 1: Vývoj priemernej ceny bývania (medziročná a medzištvrťročná zmena v %)
Graf 2: Dekompozícia cenového rozdielu (EUR/m2)

Priemerná cena bytov vykazuje nárast o 2 % (12,8 % medziročne) na 3177 EUR/m2.Za štvrťrok byty zdraželi v priemere o 64 EUR/m2, pričom rástli ceny všetkých typov bytov, najvýraznejšie 1-izbové a 5-izbové (graf 3).

Priemerná cena domov sa v porovnaní s minulým štvrťrokom prakticky nezmenila. Jej aktuálna úroveň dosahuje 2101 EUR/m2, medziročne je však vyššia o 8,6 %. 

Počet inzerátov počas letných mesiacov podľa očakávaní poklesol. Celkový objem inzerátov sa znížil o 8,7 %, počet ponúkaných nehnuteľností sa tak zosunul na úroveň z konca minulého roka (graf 4). Ide však o typický vývoj opakujúci sa vždy počas tretieho štvrťroka, jedinou výnimkou za posledné roky bol rok 2022. Podiel bytov na celkovej ponuke sa mierne znížil.

Graf 3: Vývoj priemernej ceny bytov a domov (úroveň v EUR/m2, medziročná zmena v %)
Graf 4: Podiel bytov a domov na celkovej ponuke (index 2021 = 100)

Z regionálneho pohľadu bol rast cien nehnuteľností v treťom štvrťroku výraznejší najmä v západnej časti krajiny (graf 6). Vlastné bývanie zdraželo najviac v Trenčianskom (3,2 %), Bratislavskom (2,2 %) a Nitrianskom kraji (1,3 %). V Košickom kraji, kde tri štvrťroky rástli ceny viac než päťpercentným tempom, evidujeme počas leta 2025 pokles o 3,9 %. Ceny mierne poklesli aj v Banskobystrickom kraji (-0,4 %).

V Trenčianskom kraji priemernú cenu potiahlo zdraženie bytov v okrese Trenčín a  domov v Novom Meste nad Váhom. Na rast cien bývania v Bratislave mali najvýraznejší vplyv Ružinov a Nové Mesto.

V Košickom kraji klesali najmä ceny domov, predovšetkým mimo samotného mesta Košice. Určité zlacnenie domov však evidujeme aj v okrese Košice IV. Pomerne rozkolísaný bol vývoj v Banskobystrickom kraji, kde smerom k vyššej priemernej cene tlačili domy v Banskej Bystrici a byty v Detve, zatiaľ čo naopak pôsobili domy vo Zvolene a byty v Brezne.

Graf 5: Ceny nehnuteľností po krajoch (EUR/m2)
Graf 6: Vývoj priemernej ceny bývania v krajoch (úroveň v EUR/m2, medziročná zmena v %)

Mesačný vývoj cien nehnuteľností je v súlade s aktuálnym objemom úverovania (graf 8). Bytom sa darilo predovšetkým na prelome júla a augusta, v septembri mierne spomalili (graf 7). Ceny domov väčšinu štvrťroka mierne klesali a až v poslednom mesiaci poskočili smerom nahor. Pokles cien v Košickom kraji sa takmer celý odohral medzi júnom a júlom, vo zvyšných mesiacoch ceny už len stagnovali.  

Graf 7:  Ceny nehnuteľností po mesiacoch (úroveň v EUR/m2)
Graf 8: Rast cien nehnuteľností a úvery na bývanie (medziročná zmena v %, mil. EUR)

V prípade otázok nás neváhajte kontaktovať na info@nbs.sk.