V úvode roka 2025 potiahli realitný trh ceny bytov v Bratislave
-
Vrbovský Roman
![author image]()
V prvom štvrťroku 2025 vzrástli ceny bývania o 4 % oproti predchádzajúcemu štvrťroku. K najvýraznejšiemu zdražovaniu prišlo medzi decembrom a januárom a týkalo sa predovšetkým starších bytov. Ceny bytov sa už nachádzajú na vyššej úrovni ako v roku 2022. Regionálnemu pohľadu dominuje rast cien v Bratislave a Košiciach. V Nitrianskom a Žilinskom kraji evidujeme mierny pokles. Objem ponuky narástol prvý krát po troch štvrťrokoch poklesu, pribúdali najmä domy.
Na začiatku roka 2025 rast cien nehnuteľností zrýchlil na 4 % medzi štvrťrokmi. Medziročný rast ponukových cien sa vyšplhal na 11,4 % (graf 1), čo je čiastočne dané aj tým, že v prvom štvrťroku 2024 ešte ceny klesali. Priemerná cena nehnuteľností na bývanie vzrástla o 104 EUR/m2, čo jej umožnilo dosiahnuť úroveň 2700 EUR/m2. Hlavný podiel na cenovom raste v úvode roka pripadol na Bratislavský kraj (graf 2).
Graf 1: Vývoj priemernej ceny bývania (medziročná a medzištvrťročná zmena v %)
Graf 2: Dekompozícia cenového rozdielu (v EUR/m2)
Priemerná cena bytov sa na začiatku roka 2025 dostala na doterajšie historické maximum 3041 EUR/m2. Oproti predchádzajúcemu štvrťroku vzrástla o 5 % (13,1 % medziročne). V jednotkovom vyjadrení ide o nárast o 145 EUR/m2. Najvýraznejšie rástli ceny 2-izbových bytov, zatiaľ čo 5-izbové byty zaznamenali miernu korekciu (graf 3). Priemerná cena domov sa zvýšila o 53 EUR/m2, čo zodpovedá nárastu o 2,7 % medzi štvrťrokmi. Ceny domov tak rovnako ako byty zrýchlili svoj rast a dosiahli úroveň 2031 EUR/m2.
Ponuka nehnuteľností na bývanie sa počas prvých troch mesiacov roka 2025 zvýšila o 7 % (graf 4). Ide o prvý nárast objemu inzerátov po troch štvrťrokoch poklesu. Do ponuky vo výraznejšej miere pribúdali rodinné domy a ich podiel je tak najvyšší za posledné roky.
Graf 3: Vývoj priemernej ceny bytov a domov (úroveň v EUR/m2, medziročná zmena v %)
Graf 4: Podiel bytov a domov na celkovej ponuke (index 2021 = 100)
Percentuálny rozdiel medzi cenami novostavieb a starších nehnuteľností sa v prvom štvrťroku prekvapivo zmenšil (graf 5). So začiatkom roka 2025 bol spojený rast inflačných očakávaní – či už na strane spotrebiteľov alebo aj firiem v sektore stavebníctva[1]. Z dôvodu zvyšovania DPH sme preto očakávali predovšetkým efekt do cien novostavieb, dáta však ukazujú iný vývoj. Na porovnanie, ceny nových bytov v našej databáze vzrástli o 3,4 %, zatiaľ čo staršie byty zdraželi až o 6 %.
Najvýraznejší cenový rast evidujeme opäť v Košickom kraji (5,7 %) a v Bratislavskom kraji len o niečo nižší (5,1 %) (graf 6). Rast cien potiahli predovšetkým byty v samotnej Bratislave a Košiciach. V Bratislave sa na cenovom náraste podieľali vo výraznejšej miere skôr staršie byty. Zdražovanie bytov neobišlo ani ďalšie mestá v týchto krajoch, či už Senec, Pezinok alebo Rožňavu, Gelnicu a Spišskú Novú Ves.
Na rozdiel od vývoja na konci predchádzajúceho roka však v prvom štvrťroku ceny v dvoch krajoch aj klesali, a to v Nitrianskom a Žilinskom (zhodne po -1 %). V Banskobystrickom kraji ceny nehnuteľností stagnovali.
[1] Z prieskumov Európskej komisie Business and consumer surveys
Graf 5: Ceny novostavieb a starších nehnuteľností (percentuálny rozdiel)
Graf 6: Vývoj priemernej ceny bývania v krajoch (úroveň v EUR/m2, medziročná zmena v %)
K najvýraznejšiemu cenovému skoku prišlo medzi decembrom a januárom (graf 7). Zdražovanie na začiatku roka zasiahlo v prvom rade byty. Ceny domov v marci zažili miernu korekciu, ktorej výsledkom bolo aj zmiernenie celkového cenového rastu. Technické problémy v úvode roka zbrzdili poskytovanie nových hypoték. Dôsledkom je roztvorenie nožníc medzi mesačným vývojom úverov a cien nehnuteľností (graf 8). Údaje o objeme podpísaných zmlúv a ponukových cenách však naznačujú, že dopyt na realitnom trhu zostáva silný.
Graf 7: Ceny nehnuteľností po mesiacoch (úroveň v EUR/m2)
Graf 8: Rast cien nehnuteľností a úvery na bývanie (medziročný rast v %, mil. EUR)
V prípade otázok nás neváhajte kontaktovať na info@nbs.sk.