Analytik NBS Roman Vrbovský: Nevidíme veľa faktorov, ktoré by mali znovu naštartovať rast cien bytov (Denník N)

Priemerná cena bytov a domov od júla klesá a nižší záujem o nehnuteľnosti ešte nejaký čas potrvá, predpokladá matematik a realitný analytik Národnej banky Slovenska Roman Vrbovský.

V poslednom kvartáli tohto roka sa podľa neho zrejme ukáže, že ceny nehnuteľností budú v porovnaní s tretím kvartálom nižšie. Jedným z dôvodov sú vyššie úroky na hypotékach, ďalším je vysoký počet rozostavaných bytov.

Vrbovský ďalej hovorí, že dostupnosť bývania na Slovensku sa výrazne zhoršila. Zhoršovala sa síce od roku 2019, lebo ceny nehnuteľností rástli rýchlejšie ako mzdy, v druhom štvrťroku 2022 však pribudol ďalší dôvod – nárast úrokových sadzieb.

„Viac ľudí, ktorí majú záujem osamostatniť sa, bude siahať skôr po bývaní v podnájme. Preto tam vidíme priestor na rast,“ vysvetľuje.

Aký vývoj cien nehnuteľností čakáte v budúcom roku?

Predpokladáme, že v tomto kvartáli už zaznamenáme medzištvrťročný pokles cien. Očakávame aj to, že by sa mali viac otvárať nožnice medzi novými a staršími nehnuteľnosťami. Vysoké ceny stavebných materiálov neumožnia, aby sa ceny v novostavbách výraznejšie korigovali. Tento dôvod nebude prítomný pri starších nehnuteľnostiach.

Čiže ceny starých bytov by mali ísť v najbližších mesiacoch dole, ale pri novostavbách to také isté nie je?

Áno, toto sa dá očakávať.

Je zrejmé, že úroky hypoték budú rásť aj v budúcom roku. Bude to tlačiť na pokles cien nehnuteľností ešte viac?

Práve v raste úrokových sadzieb vidíme jednu z hlavných príčin, pre ktoré budeme pravdepodobne v tomto štvrťroku hovoriť o poklese cien nehnuteľností. Sú ľudia, ktorí by sa pri nižších úrokoch kvalifikovali na to, aby ešte hypotéku dostali, a teraz sa už nekvalifikujú. Ďalšia vec je, že domácnosti v prvej polovici roka v podstate očakávali, že úrokové sadzby budú rásť, a snažili sa predbiehať v tom, ako čo najrýchlejšie získať úver a čo najrýchlejšie kúpiť nehnuteľnosť. To berieme ako jeden z faktorov, pre ktorý ceny nehnuteľností v prvom a druhom štvrťroku tak výrazne narástli. V prvom štvrťroku rástli medzikvartálne o viac ako 8 percent, v druhom o viac ako 6 percent. Otočilo sa to zhruba v júli, keď sa to „predzásobenie“ ukončilo a zároveň sa už výraznejšie začal prejavovať rast úrokových sadzieb. Od júla už pomaly priemerná cena nehnuteľností klesala.

Takže v poslednom kvartáli už aktivita na realitnom trhu nie je až taká veľká a zrejme sa potvrdí, že rast cien sa spomaľuje?

Áno. Záujem o nehnuteľnosti ovplyvnilo, že úvery sú drahšie a mnohí z tých, ktorí chceli kúpiť nehnuteľnosť, tak radšej urobili počas prvého polroka a už, prirodzene, nemajú záujem kupovať ďalšiu.

Keďže hypotéky zdraželi, dá sa povedať, že sa zhoršila dostupnosť bývania?

Je to tak, zhoršovala sa už síce od roku 2019, ale relatívne pomaly. Primárny dôvod bol, že ceny nehnuteľností rástli rýchlejšie ako mzdy, o čom sme viackrát hovorili. Zmena nastala v druhom štvrťroku 2022, keď sa už dostupnosť zhoršovala aj preto, že rástli úrokové sadzby, čo je teraz už hlavný dôvod. Ceny nehnuteľností sa v porovnaní s druhým kvartálom zvýšili už len o 1,6 percenta a úroky rástli podstatne rýchlejšie. Ak by sme chceli, aby sa medzi druhým a tretím štvrťrokom dostupnosť bývania nezhoršila, tak by sa ceny nehnuteľností museli podľa našich prepočtov znížiť o 4 percentá. No už aj v druhom štvrťroku sa dostupnosť nachádzala vysoko nad dlhodobým priemerom. Preto uvažujeme o tom, že možnosti rastu cien nehnuteľností sú obmedzené.

Platí, že najhoršia dostupnosť bývania je na Liptove a v Tatrách?

My sa vo svojich analýzach nepozeráme až na takéto mikroregióny, ale na kraje. Najhoršia dostupnosť bývania je v Žilinskom a Prešovskom kraji. Najviac však k rastu cien prispievajú turisticky atraktívne regióny, ako sú Tatry a Liptov. Keď si dáme do pomeru, ako sa menia ceny a mzdy v daných regiónoch, v týchto krajoch sú najväčšie nepomery. Vyplýva to aj z toho, že nehnuteľnosti si tam kupujú aj ľudia, ktorí tam nemajú trvalý pobyt, teda na účely rekreácie.

Poďme k cenám nehnuteľností na budúci rok. V tomto roku sme ešte videli medziročné nárasty cien o viac ako pätinu. Budúci rok to už teda tak nebude?

Momentálne nevidíme veľa faktorov, ktoré by mali znovu naštartovať rast cien nehnuteľností práve v budúcom roku. Neočakávame, že by úrokové sadzby začali klesať. Ak sa pozriete na našu prognózu, je mierne optimistická s tým, že naše očakávania týkajúce sa recesie v budúcom roku sa do istej miery zmiernili. Neočakávame však, že by ekonomika mala zažívať nejakú výraznú expanziu. Jediné, čo môže ceny potiahnuť smerom nahor, je rast miezd. Aj teraz vidíme, že mzdy síce nerastú až tak rýchlo ako inflácia, ale ich rast je takmer dvojciferný. Predpokladáme, že pomerne silný rast miezd bude pokračovať aj na začiatku budúceho roka. Celkovo za rok 2023 by mal byť rast reálnych miezd kladný. Z tohto môžu prameniť dopytové tlaky.

Na trhu výrazne vzrástol počet dokončených bytov, rozostavaných je takmer 82-tisíc bytov. Ako to máme čítať?

Je to historicky jedno z najvyšších čísel. Vnímame to ako ďalší z indikátorov, ktoré nám hovoria, že je to impulz, ktorý bude tlačiť na pokles cien, keď sa tieto byty dostanú na trh.

Je teda teraz pozícia kupujúceho silnejšia a má už viac času na to, aby si premyslel, či si byt kúpi?

Tak to vnímam aj ja. A myslím si, že je to do istej miery dobré. Čítal som množstvo medializovaných informácií o tom, ako sa kupujúci museli predháňať a rozhodovať o kúpe bytu v zásade na prvej obhliadke a potom ešte licitovať cenu. Nemyslím si, že to bolo zdravé správanie na trhu, predpokladám, že sa teraz vráti do zdravšieho stavu.

Niektorí developeri už dávajú najavo, že sa bude stavať viac bytov s menšou metrážou ako doteraz. Vnímate aj takéto tendencie na trhu?

Môžem sa akurát oprieť o agregátne štatistiky, ktoré publikuje štatistický úrad. Priemerná rozloha dokončených bytov sa podľa týchto dát výrazne nemení a dlhé roky zostáva zhruba na tých istých číslach.

Keď developeri hovoria o tom, že robia aj marketingové akcie, ako napríklad kuchyňa v cene, prekvapuje vás to?

To korešponduje s tým, že podľa nás sa realitný trh ochladzuje, čiže sa znížil záujem o nehnuteľnosti. Keďže prevažujú skôr faktory, ktoré budú pôsobiť na spomalenie cenového rastu, myslím si, že takéto praktiky môžu pokojne pokračovať aj do budúcna. Samozrejme, závisí to od jednotlivých developerov, pokiaľ nebudú chcieť pristúpiť k zmene ceny. Hlavný záver je, že ochladenie trhu tu asi ešte nejakú chvíľu zostane.

Nebude sa to teda týkať iba roku 2023, ale možno aj roku 2024?

To sa už bavíme veľmi ďaleko dopredu vzhľadom na to, aká neistota panuje pri našich predikciách ešte na rok 2023. Rozhodujúci bude vývoj na trhu práce.

Dosť sa hovorilo aj o tom, či sme mali na trhu realitnú bublinu. Ako to vidíte teraz?

Posledný rok sme konštatovali, že ceny nehnuteľností považujeme za nadhodnotené, rastú rýchlejšie, ako by mali. Ochladzovanie na trhu, ktoré tu teraz máme, vnímame ako prirodzené vybalansovanie príliš dynamického cenového vývoja, ktorý sme zažívali v poslednom čase.

Poďme ešte k nájmom. Ceny nájmov rástli v treťom štvrťroku v porovnaní s druhým takmer dvojnásobným tempom ako ceny nehnuteľností. Platí to aj dnes?

Myslím si, že na dlhšie obdobie bude rozhodujúcim faktorom práve to, že sa bývanie vo vlastnom stáva menej dostupným a ťažšie dosiahnuteľným. Čiže viac ľudí, ktorí majú záujem osamostatniť sa, bude siahať skôr po bývaní v podnájme. Preto tam vidíme priestor na rast. Keď sa ešte vrátime k číslam, áno, je pravda, že v treťom štvrťroku rástli v porovnaní s druhým takmer dvojnásobným tempom ako ceny nehnuteľností, ale kým medziročne ceny nehnuteľností stúpli o takmer 22 percent, nájomné o necelých 10 percent. Nie je nerozumné očakávať, že v prvej polovici budúceho roka budú prenajímatelia premietať do cien aj zvýšené ceny energií.

Je kúpa investičných bytov podľa vás ešte zaujímavá?

Cenový vývoj a vývoj na finančnom trhu by hovoril, že by mali byť jednoznačne menej atraktívne. To sa trochu bije s tým, že na Slovensku sú investície do nehnuteľností vnímané ako taká najtypickejšia forma uchovávania peňažnej hodnoty. Takže si myslím, že budú do istej miery stále populárne. Mnohí ľudia počítajú s tým, že rast cien bude pokračovať do ďalekej budúcnosti.

Bol by som obozretnejší a neuplatňoval by som toto pravidlo na všetky lokality. V turisticky atraktívnych lokalitách či v centrách miest to bude platiť, ale keďže v dlhodobom výhľade vnímame pre Slovensko demografické problémy, nemusí to platiť úplne všade. Bude klesať počet populácie v produktívnom veku a bude aj relatívne menší dopyt, ako vidíme dnes. To však v niektorých lokalitách nemusí vôbec platiť. Myslím si však, že peniaze sa dajú investovať oveľa produktívnejšie ako do investičných bytov.

Napríklad do akcií?

Napríklad do akcií alebo ideálne do vlastného podnikania, prípadne jeho rozširovania. Až potom by som sa možno pozeral po rezidenčných nehnuteľnostiach.

Aký je vývoj cien rodinných domov?

Momentálne je vývoj cien bytov a domov dosť vyrovnaný. Hlavne po koronakríze oveľa rýchlejšie rástli ceny rodinných domov. Ľudia mali záujem o rozľahlejšie nehnuteľnosti. Núka sa aj iné vysvetlenie: v prímestských častiach alebo v dedinách, ktoré sa nachádzajú v okolí miest, boli priemerné ceny nehnuteľností nižšie ako v centrách miest a domácnosti radšej siahali po nich.

Pozrime sa ešte na Holého nájomné byty. Vláda zatiaľ schválila dve investičné zmluvy so súkromnými investormi. Ovplyvní táto schéma trh nájmov na Slovensku?

Vnímame to ako zvýšenie ponuky. Viac domácností bude mať k dispozícii voľbu, či bývať vo vlastnom alebo v podnájme, a to by malo v konečnom dôsledku aj znížiť tlak na ceny nehnuteľností.

Zdroj: https://e.dennikn.sk/3162233/nevidime-vela-faktorov-ktore-by-mali-znovu-nastartovat-rast-cien-bytov-hovori-realitny-analytik-nbs/