Vyššia daň z nehnuteľností môže dostupnosť bývania paradoxne zlepšiť

Čo keby vyššia daň z nehnuteľností bývanie nezdražila, ale zlacnila, a tým uľahčila prístup k vlastnému bývaniu? Znie to neintuitívne, no naznačujú to skúsenosti z viacerých vyspelých krajín. Ceny nehnuteľností rastú rýchlejšie než príjmy a otázka dostupnosti bývania je čoraz naliehavejšia. Súčasťou odpovede je pritom aj daň z nehnuteľností. 

Národná banka Slovenska (NBS) dostupnosť bývania a faktory, ktoré ju ovplyvňujú, analyzuje dlhodobo, v poslednom období intenzívnejšie. Často sa však zabúda na dôležitý prvok, ktorým je nastavenie dane z nehnuteľností. Ide o menej viditeľný, ale dôležitý mechanizmus.  

Zdanenie je len jedným z faktorov ovplyvňujúcich dostupnosť bývania. Svoju úlohu tu zohrávajú aj ponuka, regulácia výstavby, úrokové sadzby či demografický vývoj. Výsledok je daný súhrou týchto prvkov. Zmeny v zdaňovaní nehnuteľností preto pre dostupnosť bývania nepredstavujú žiadne zázračné riešenie. Môžu však fungovanie trhu zlepšiť spôsobom, ktorý nie je intuitívny.  

Jednoduchšia cesta k bývaniu pre mladšie domácnosti 

Na prvý pohľad sa môže zdať, že vyššia daň z nehnuteľností problém dostupnosti bývania len zhorší, keďže priebežné náklady na vlastníctvo domu alebo bytu vzrastú. V skutočnosti však cena nehnuteľnosti odráža aj súčet všetkých budúcich nákladov s ňou spojených, teda nielen údržbu a opravy, ale aj očakávanú daň^[1]. Ak kupujúci počítajú s tým, že v budúcnosti budú platiť vyššiu daň z nehnuteľností, potom dnes nie sú ochotní zaplatiť takú vysokú kúpnu cenu. 

Nižšia cena znamená jednoduchšiu kúpu, hoci následné náklady spojené s bývaním sú o niečo vyššie. To môže mať zásadný pozitívny vplyv najmä na mladších ľudí. Naznačujú to aj výskumy. Ukazujú, že vyššia daň z nehnuteľností často súvisí s lacnejším bývaním^[2], čím znižuje bariéru vstupu, ktorá je pre mnohé domácnosti najväčšou prekážkou^[3]. 

Daň z nehnuteľností funguje do istej miery ako hypotéka. Časť celkových nákladov na bývanie sa presunie z momentu kúpy do budúcnosti. Celková cena bývania sa počas doby vlastníctva pritom zásadne nemení, mení sa len jej rozloženie v čase. Tento posun môže byť výhodný práve pre mladších ľudí s nižšími úsporami a príjmami, zatiaľ čo pre starších vlastníkov znamená vyššiu motiváciu aktívne pracovať s bývaním. 

Ako vyššia daň mení správanie vlastníkov 

Vyššia daň z nehnuteľností starším ľuďom predražuje život vo veľkých domoch s nevyužitými miestnosťami, a preto častejšie hľadajú menšie bývanie. Tým sa uvoľňujú väčšie byty a domy pre mladšie rodiny, čo zlepšuje fungovanie celého trhu a vedie k efektívnejšiemu využitiu existujúceho bytového fondu^[4]. 

Zároveň sa menia aj motivácie pri investičných nehnuteľnostiach. Vyššie priebežné náklady znižujú atraktivitu nevyužívaného bytu len ako investície a môžu vlastníkov motivovať k jeho prenájmu alebo predaju, čím sa zvyšuje ponuka bývania na trhu. Daň je pritom možné nastaviť tak, aby zbytočne nezvyšovala nájomné, napríklad umožnením jej odpočtu z dane z príjmov z prenájmu^[5]. 

Čo ukazujú skúsenosti zo zahraničia 

Zaujímavý príklad ponúka porovnanie amerických štátov Kalifornia a Texas. Kalifornia má relatívne nízku daň z nehnuteľností, no zároveň veľmi vysoké ceny bývania, ktoré je pre mladých ľudí často nedostupné. V Texase naopak platia výrazne vyššie majetkové dane, no obstarávacie ceny domov sú tam aj z toho dôvodu v priemere nižšie a k vlastnému bývaniu sa dostáva viac mladších domácností^[6]. 

Jednoducho povedané, keď daň rastie, ceny majú často tendenciu klesať. Napríklad analýza zavedenia dane z nehnuteľností v Šanghaji ukázala, že zvýšenie sadzby len o 0,2 percentuálneho bodu viedlo približne k trojpercentnému poklesu cien bývania^[7]. Naopak, niektoré štúdie ukazujú, že tento efekt nemusí byť vždy plošný. Napríklad vo Švédsku sa po výraznom znížení dane z nehnuteľností ich ceny všeobecne nezmenili a zdražela len  najvyššia cenová kategória^[8].  

Z dát navyše vyplýva, že oblasti s vyššími daňami z nehnuteľností majú často okrem lacnejšieho bývania aj mladšiu štruktúru obyvateľstva. Zároveň sa ukazuje, že vyššia daň z nehnuteľností môže tlmiť cenové výkyvy a obmedziť špekulatívne správanie na realitnom trhu^[10].

Dôležitá nie je len výška dane, ale aj jej štruktúra. Investície do nehnuteľností, napríklad, reagujú oveľa citlivejšie na zdanenie príjmov z prenájmu než na dane z vlastníctva alebo prevodu^[9].  

Vplyv dane z nehnuteľností na ceny bývania však nie je mechanický a priamočiary. Daň ovplyvňuje rozhodovanie domácností, či budú peniaze držať v nehnuteľnostiach alebo iných aktívach, a jej každoročné platenie im znižuje disponibilný príjem.  Tieto faktory vstupujú do dopytu po bývaní a na jeho ceny môžu pôsobiť aj opačným smerom než priamy dosah zmeny dane. Čistý efekt preto závisí od konkrétneho nastavenia trhu a časového horizontu, ktorý sledujeme. 

Dostupnosť bývania a daňový mix 

Vyššia daň z nehnuteľností môže pomôcť otvoriť dvere k vlastnému bývaniu aj tým ľuďom, ktorí by naň inak nedosiahli. Diskusia o dani z nehnuteľností preto nie je len o tom, ako sa ich majiteľom každý rok zvýšia výdavky, ale aj o tom, kto sa k bývaniu vôbec dostane. 

Na Slovensku táto diskusia, navyše, získava širší rozmer. V medzinárodnom porovnaní patríme medzi krajiny s vysokým zdanením práce a zároveň veľmi nízkym zdanením nehnuteľností. Presun časti daňovej záťaže z práce na majetok – bez potreby zvyšovať celkové bremeno – je pritom prístup, ktorý menej brzdí ekonomický rast a motiváciu pracovať. A práve tento krok ekonomická literatúra dlhodobo odporúča.^[11]. 

---

[1] Oates, W.E. (1969) The Effects of Property Taxes and Local Public Spending on Property Values: An Empirical Study of Tax Capitalization and the Tiebout Hypothesis, Journal of Political Economy, 77(6), pp. 957–971.
[2] Chiocchio, F. (2024) Why Not Tax It? The Effects of Property Taxes on House Price and Homeownership, SSRN Electronic Journal. doi: 10.2139/ssrn.4763721.
[3] Guilfoyle, J. (2000) The effect of property taxes on home values, Journal of Real Estate Literature, 8(2), pp. 111–127. 
[4] O’Sullivan, A., Sexton, T.A. and Sheffrin, S.M. (1995) Property Taxes, Mobility, and Home Ownership, Journal of Urban Economics, 37(1), pp. 107–129. 
[5] Komárek, J. a Prokop, D., (2025) Ochrana chudších vlastníkov, motivace stavět i pronajímat: Navrhujeme chytřejší danění nemovitostí. Research Report. Prague: PAQ Research. Dostupné z: paqresearch.cz 
[6] Coven, J., Golder, S., Gupta, A. and Ndiaye, A. (2024) Property Taxes and Housing Allocation under Financial Constraints. CESifo Working Paper No. 11203. Munich: CESifo. Dostupné z: ifo.de 
[7] Lyu, X. (2024) Revisiting property tax capitalization, Regional Science and Urban Economics, 108, 103970. 
[8] Elinder, M. & Persson, L., 2017. House price responses to a national property tax reform. Journal of Economic Behavior & Organization, pp. 18–39. 
[9] Manganelli, B., Morano, P., Rosato, P. and De Paola, P. (2020) The Effect of Taxation on Investment Demand in the Real Estate Market: The Italian Experience, Buildings, 10(7), pp. 1–14. 
[10] Poghosyan, T., 2016. Can Property Taxes Reduce House Price Volatility? IMF Working Paper WP/16/216, pp. 1–26. 
[11] Tejto problematike sa NBS venovala v Analytickom komentári: Nevický, M. (2024) Od podlahy k hodnote – zdaňovanie nehnuteľností na Slovensku. Analytický komentár č. 138. Bratislava: Národná banka Slovenska. Dostupné z: nbs.sk 

---

« Späť na zoznam blogov

Chcete vedieť o ďalšom blogu?