en en
  • Rýchly komentár
  • Ceny nehnuteľností

Ceny nehnuteľností sú vyššie ako v roku 2022, rast v regiónoch dobieha Bratislavu

  • author image
    Vrbovský Roman
    expert analytik makroekonómie
5 aug 2025

Ceny nehnuteľností v polovici roka 2025 napriek slabnúcej ekonomike ďalej rastú, medzi štvrťrokmi vzrástli o 2,9 %. Ceny bytov aj rodinných domov dosiahli nové historické maximá. Regióny cenovo dobiehali Bratislavu, ktorá vystrelila na začiatku roka. Najvyšší rast sme zaznamenali v Prešovskom a Nitrianskom kraji. Zdražovanie sa týkalo predovšetkým apríla, v ďalších mesiacoch sa už priemerná cena menila v menšej miere.  

Ponukové ceny nehnuteľností vzrástli v druhom štvrťroku 2025 o 2,9 % v porovnaní s predchádzajúcim štvrťrokom. Oproti rovnakému obdobiu v minulom roku sú dnes o 12,8 % vyššie (graf 1). V prepočte na eurá ide o medzištvrťročný nárast 77 EUR/m2. Podiel Bratislavského kraja na tomto raste je omnoho nižší, ako na začiatku roka (graf 2). Výrazne vzrástli príspevky Prešova, Žiliny, Nitry aj Banskej Bystrice, zatiaľ čo Košický kraj sa drží na číslach z posledných štvrťrokov. Ceny sa tak už nachádzajú na úrovni o 2,4 % vyššej ako bolo maximum z roka 2022, teda ešte spred obdobia zvyšovania úrokových sadzieb.

Graf 1: Vývoj priemernej ceny bývania (medziročná a medzištvrťročná zmena v %)
Graf 2: Dekompozícia cenového rozdielu (EUR/m2)

Priemerná cena bytov narástla o 72 EUR/m2, čím sa dostala na úroveň o 4,4 % vyššiu ako v treťom štvrťroku 2022 (3113 EUR/m2 ). Ich rast pritom v polovici roka mierne spomalil na 2,4 % (13,2 % medziročne). Ceny 4-izbových bytov zostali na hodnotách z predchádzajúceho štvrťroka. Všetky ostatné typy bytov zdraželi, najviac 5-izbové (graf 3).

Priemerná cena domov vzrástla o 67 EUR/m2 a dosiahla novú najvyššiu hodnotu 2098 EUR/m2 (o 3,8 % vyššiu ako predošlý vrchol z roka 2022). Jej medzištvrťočný rast sa zrýchlil na 3,3 % (8,6 % medziročne).

Počty ponukových inzerátov sa zvýšili aj v druhom štvrťroku, kopírujú tak trend z roka 2024. Oproti prvému štvrťroku ich bolo o 6,2 % viac, medziročne je ich počet však aj naďalej v mínuse (graf 4). Ponuka postupne rastie už druhý štvrťrok za sebou. Vlani bol vývoj rovnaký, počas leta sa však rast zastavil. Podiel bytov na celkovej ponuke sa mierne zvýšil.

Graf 3: Vývoj priemernej ceny bytov a domov (úroveň v EUR/m2, medziročná zmena v %)
Graf 4: Podiel bytov a domov na celkovej ponuke (index 2021 = 100)

Ceny nehnuteľností rástli v druhom štvrťroku vo všetkých krajoch (graf 6). Na začiatku roka 2025 zasiahlo zdražovanie nehnuteľností najmä Bratislavu a Košice. V druhom štvrťroku už ceny v Bratislavskom kraji vzrástli len mierne (1,8 %), zatiaľ čo ostatné regióny ho dobiehali. Najvýraznejší cenový rast registrujeme v Prešovskom (9,7 %) a Nitrianskom kraji (8,2 %). O viac ako 5 % však vzrástli ceny aj v Banskobystrickom, Žilinskom a už tretí štvrťrok za sebou aj v Košickom kraji.

K výraznému rastu cien v Prešovskom kraji dopomohlo predovšetkým zdražovanie bytov aj domov v okresoch Poprad a Prešov, ako aj rast cien domov v okrese Kežmarok. V Nitrianskom kraji potiahol priemernú cenu nahor rast cien bytov v okrese Nitra a rodinné domy v Nových Zámkoch.

Graf 5: Ceny nehnuteľností po krajoch (EUR/m2)
Graf 6: Vývoj priemernej ceny bývania v krajoch (úroveň v EUR/m2, medziročná zmena v %)

Pohľad na mesačný vývoj cien nehnuteľností odhaľuje výraznejší rast najmä medzi marcom a aprílom (graf 7). V máji pozorujeme len rast cien domov, naopak, v júni trh ťahali byty. Prírastok hypoték sa v priebehu druhého štvrťroka postupne približuje k vývoju cien nehnuteľností (graf 8). Nožnice medzi nimi, ktoré sa z technických príčin vytvorili na začiatku roka, sa však zatiaľ plne uzavrieť nepodarilo.

Graf 7:  Ceny nehnuteľností po mesiacoch (úroveň v EUR/m2)
Graf 8: Rast cien nehnuteľností a úvery na bývanie (medziročná zmena v %, mil. EUR)

V prípade otázok nás neváhajte kontaktovať na info@nbs.sk.