Rast cien nehnuteľností zostáva na začiatku roka 2026 solídny
-
Vrbovský Roman
![author image]()
expert analytik makroekonómie
Ceny nehnuteľností na začiatku roka 2026 vzrástli o 3,4 % v porovnaní s predchádzajúcim štvrťrokom. Rast zapríčinili výlučne byty, a to predovšetkým vo februári, zatiaľ čo ceny domov, aj ich ponuka, klesli. Nehnuteľnosti najvýraznejšie zdraželi v Prešovskom a Banskobystrickom kraji. Veľké výkyvy v mesačných údajoch naznačujú, že na trh sa vkráda neistota ohľadne budúceho vývoja, čomu zodpovedá aj slabší prírastok nových hypotekárnych úverov.
Počas prvých troch mesiacov roku 2026 vzrástli ceny nehnuteľností oproti predchádzajúcemu štvrťroku o 3,4 % (graf 1) a ich medziročný rast sa nepatrne spomalil na 11,3 %. Priemerná cena nehnuteľností na bývanie dosiahla 3005 EUR/m2, čo je približne o 100 EUR/m2 viac, než v závere vlaňajška. Príspevky Košického a Žilinského kraja k celkovej zmene ceny sa zmiernili, viditeľne však posilnil Prešovský a Banskobystrický kraj (graf 2).
Graf 1: Vývoj priemernej ceny bývania (medziročná a medzištvrťročná zmena v %)
Graf 2: Dekompozícia zmeny ceny (EUR/m2)
Priemerná cena bytov narástla v prvom štvrťroku 2026 o 3,5 % a v medziročnom porovnaní o 11,1 %. V eurách dosiahla 3378 EUR/m2, čo je o 115 EUR/m2 viac ako na konci minulého roku (graf 3). Najvýraznejšie, o viac než 5 %, rástli ceny 1-izbových bytov, avšak ceny najväčších bytov už druhý štvrťrok po sebe mierne poklesli.
Trh s domami má za sebou slabší štvrťrok. Oproti predchádzajúcemu štvrťroku zlacneli o 21 EUR/m2 na 2118 EUR/m2 (graf 3). Medzištvrťročne ich ceny poklesli o 1 %, hoci v porovnaní s rovnakým obdobím minulého roka sú stále o 4,3 % vyššie.
Podiel domov na celkovej ponuke sa postupne znižuje už od polovice minulého roku (graf 4), pričom celkový počet inzerátov sa v prvom štvrťroku nemenil. Ak by pomer bytov a domov v ponuke zostal nezmenený, celkový rast cien by dosiahol len 2,5 %. Podiel novostavieb zostal stabilný, hoci o niečo nižší ako v predchádzajúcich rokoch.
Graf 3: Vývoj priemernej ceny bytov a domov (úroveň v EUR/m2, medziročná zmena v %)
Graf 4: Podiel inzerátov v krajoch na celkovej ponuke (%)
Najvýraznejšie, až o 11 % medzištvrťročne, rástli ceny bývania v Prešovskom kraji (graf 6). Medzi ďalšie nadpriemerne rýchlo rastúce regióny patria Banskobystrický (6,9 %), Trenčiansky (5,1 %) a Žilinský kraj (4,7 %). Nárast cien v Banskobystrickom kraji spôsobili najmä ceny bytov v okrese Banská Bystrica. V Trenčianskom kraji prispeli najviac okresy Ilava a Myjava, v Žilinskom to boli Martin a Liptovský Mikuláš. V žiadnom z ôsmich krajov ceny neklesli.
Cenový vývoj v Prešovskom kraji je rozkývaný, po dvoch štvrťrokoch minimálnych zmien prišiel skokový rast. Detailnejšia analýza naznačuje, že ide o zmenu štruktúry ponuky. Lacnejšie nehnuteľnosti z inzerátov sa vypredali a v ponuke zostali skôr tie drahšie. Výrazný nárast cien bytov vidíme v okresoch Poprad a Prešov, a to aj keď vylúčime turistické destinácie ako Štrba či Vysoké Tatry.
Graf 5: Ceny nehnuteľností po krajoch (EUR/m2)
Graf 6: Vývoj priemernej ceny bývania v krajoch (úroveň v EUR/m2, medziročná zmena v %)
Vývoj naprieč jednotlivými mesiacmi prvého štvrťroka charakterizujú značné cenové výkyvy (graf 7). V januári prišlo na realitnom trhu po veľmi silnom decembri mierne ochladenie. Vo februári výrazne narástli ceny bytov, zatiaľ čo domy pokračovali v poklese a v marci bola situácia presne opačná. Z agregátnych čísiel za štvrťrok to teda vyzerá, že na začiatku roku 2026 pokračujeme jednoducho tam, kde sme v roku 2025 skončili. Výrazné mesačné výkyvy však môžu byť znakom nejednoznačnosti očakávaní ohľadne budúceho vývoja. Zvýšená neistota môže byť dôvodom, prečo v prvých troch mesiacoch klesá objem nových hypoték aj napriek tomu, že úrokové sadzby sa nemenili (graf 8).
Graf 7: Ceny nehnuteľností po mesiacoch (úroveň v EUR/m2)
Graf 8: Ceny nehnuteľností a úvery na bývanie (medziročná zmena v %, mil. EUR)
V prípade otázok nás neváhajte kontaktovať na info@nbs.sk.