V roku 2025 bývanie zdraželo o 12 %
-
Vrbovský Roman
![author image]()
expert analytik makroekonómie
Oživenie na realitnom trhu, ktoré sa naštartovalo v polovici roka 2024, neutíchlo ani v závere vlaňajška. Ponukové ceny nehnuteľností v poslednom štvrťroku 2025 mierne zrýchlili svoj rast na 3,3 %, pričom ich potiahlo najmä výraznejšie zdraženie bytov. S výnimkou Prešovského kraja sa ceny bývania zvýšili na celom Slovensku, najviac v Košiciach, kde silný nárast kompenzoval predošlý prepad. Obrat na trhu je najlepšie čitateľný z celoročných čísel: v roku 2025 ceny vzrástli o 12 %, kým v roku 2024 o menej než percento.
Rast cien nehnuteľností na konci roka 2025 sa mierne zrýchlil medzi štvrťrokmi na 3,3 % (graf 1). V medziročnom vyjadrení ide o nárast o 12 % a rovnaký je aj priemerný nárast za celý minulý rok. Priemerná cena bývania medzi rokmi vzrástla o takmer 300 EUR/ m2 a dosiahla hodnotu[1] 2800 EUR/m2. Najvýraznejšie k nárastu prispeli Bratislavský a Košický kraj (graf 2). Na rozdiel od predchádzajúcich rokov vlani žiadny z krajov cenový vývoj netlmil.
[1] Konkrétne v 4. štvrťroku 2025 dosahuje priemerná cena nehnuteľností na bývanie 2906 EUR/m2. V porovnaní s predchádzajúcim štvrťrokom je to o 92 EUR/m2 viac.
Graf 1: Vývoj priemernej ceny bývania (medziročná a medzištvrťročná zmena v %)
Graf 2: Dekompozícia zmeny ceny (EUR/m2)
Priemerná cena bytov uzavrela posledný štvrťrok 2025 na úrovni 3262 EUR/m2. V porovnaní s predchádzajúcim štvrťrokom je o 86 EUR/m2, resp. 2,7 % vyššia (medziročne 12,7 %). Darilo sa najmä cenám dvoj- až štvorizbových bytov (graf 3), ceny najväčších bytov stagnovali.
Ceny domov sa na konci roka vrátili k rastu, zdraželi o 38 EUR/m2 (1,8 % medzištvrťročne). Ich priemerná cena dosahuje hodnotu 2139 EUR/m2 a oproti rovnakému obdobiu v minulom roku je vyššia o 8,1 %.
Podiel Bratislavského kraja na celkovej ponuke vykazuje v priebehu posledných piatich rokov jednoznačný klesajúci trend (graf 4). V číselnom vyjadrení podiel poklesol z 36 % v roku 2021 na 30 % v roku 2025.Naopak, mierne rastúci trend vidieť v Trnavskom, Trenčianskom, Prešovskom a čiastočne aj v Nitrianskom kraji.
Zmeny v zložení inzerátov podľa typu bytu sú relatívne malé. Od roka 2023 si mierne prilepšili 3-izbové byty, a to najmä na úkor 1-izbových. Postupne však rastie podiel domov na celkovej ponuke, pričom za rok 2025 dosiahol päťročné maximum 40 %.
Graf 3: Vývoj priemernej ceny bytov a domov (úroveň v EUR/m2, medziročná zmena v %)
Graf 4: Podiel inzerátov v krajoch na celkovej ponuke (%)
Košický kraj sa po korekcii v minulom štvrťroku vrátil k výraznému rastu, ceny poskočili na konci roka o 8,2 % (graf 6). Druhým najrýchlejšie rastúcim krajom bol Žilinský (6,5 %), za ním nasleduje Nitriansky (4,4 %). V Prešovskom ako jedinom z ôsmich krajov ceny veľmi mierne poklesli (-0,3 %).
V Košickom kraji rástli predovšetkým ceny bytov v okresoch Košice I, II a IV. Rast cien v Žilinskom kraji potiahli najmä ceny domov, ale v menšej miere aj bytov v okrese Žilina. Aj v Nitrianskom kraji sa zdražovanie týkalo predovšetkým krajského mesta. V Prešovskom kraji sa darilo najmä bytom v okrese Poprad, to však nestačilo vykompenzovať relatívne slabý vývoj v ostatných okresoch.
Graf 5: Ceny nehnuteľností po krajoch (EUR/m2)
Graf 6: Vývoj priemernej ceny bývania v krajoch (úroveň v EUR/m2, medziročná zmena v %)
Ceny bytov rástli počas všetkých mesiacov štvrtého štvrťroka (graf 7), zatiaľ čo v prípade domov nastal v novembri mierny pokles. Najvyšší rast cien nehnuteľností sme zaznamenali v decembri, no týkal sa tradične menšej ponuky v poslednom mesiaci roka. Na vývoj v celom štvrtom štvrťroku mal teda najvýraznejší vplyv október. Pokles cien v Prešovskom kraji nastal medzi októbrom a novembrom, keď z ponuky vypadlo väčšie množstvo novostavieb.
Dopyt po hypotékach pokračuje naďalej ruka v ruke s rastom cien nehnuteľností (graf 8).
Graf 7: Ceny nehnuteľností po mesiacoch (úroveň v EUR/m2)
Graf 8: Ceny nehnuteľností a úvery na bývanie (medziročná zmena v %, mil. EUR)
V prípade otázok nás neváhajte kontaktovať na info@nbs.sk.