O hypotékach

Ako vplývajú rastúce úrokové sadzby na hypotéku?

Rastúce úroky na hypotékach pociťujú všetci tí, ktorým sa či už blíži dátum refixácie, prípadne to už absolvovali. Vyššia sadzba zvyšuje naše mesačné splátky. Prvoradú ochranu by nám mal poskytnúť náš príjem. Je dobré, že v týchto časoch sa očakáva pomerne silný a plošný nominálny rast príjmov domácností. V minulosti sme zaviedli pravidlo, aby banka každého žiadateľa o úver na bývanie „otestovala“ na fiktívny nárast úrokovej sadzby.  To znamená, že hypotéku na žiadanú sumu dostanú len tí, ktorí týmto testom prešli a sú schopní zniesť vyššie mesačné splátky. Simulovaný nárast sa pretavil do skutočného a ľudia sa budú musieť popasovať s vyššími splátkami. Väčšina klientov by to mala zvládnuť.

Čo hovoria čísla?

Nárast úrokových sadzieb a dopad na klientov:

• Nárast splátok sa do konca roka 2025 dotkne každej druhej hypotéky. Ide približne o 350 tis. hypoték.
• Domácnosti by to mali zvládnuť a ich schopnosť splácať by nemala byť ohrozená.
• Pri väčšine hypoték nárast nepresiahne sumu 100 €. Dodatočné náklady na rastúce splátky tak ľuďom ukroja v priemere 7% ich príjmu.
• Najväčšiemu nárastu splátky v pomere k príjmom budú čeliť najmä vysoko zadlžené domácnosti. Ide najmä o mladých dlžníkov, často jednotlivcov, ktorí si kupovali drahšie nehnuteľnosti (napr. v Bratislave).
• Situácia si preto podľa nášho názoru nevyžaduje plošné opatrenia na pomoc so splácaním. Dôležité je najmä diskutovať o riešení prípadov konkrétnych domácností, ktoré by sa aj v kombinácii s inými faktormi (napr. pokles príjmu) dostali do finančných ťažkostí.

Môžu byť ešte niekedy hypotéky také lacné, ako boli v posledných rokoch?

Nie. Hypotéky s úrokom za jedno percento, prípade menej, boli anomáliou spôsobenou pandémiou.  Sadzby hypoték sa vyvíjajú v cykloch. Tak ako dosahujú vysoké hodnoty teraz, tak v budúcnosti znova klesnú. Výrazný vplyv na to budú mať rozhodnutia Európskej centrálnej banky o znížení svojich základných úrokových sadzieb. To, že by sa tak mohlo udiať už v tomto roku, je viac než nepravdepodobné. Éra takmer „nulových“ alebo „super-lacných“ hypoték je históriou.

Pomáha domácnostiam aj regulácia NBS?

Akiste si pamätáte „stopercentné“ hypotéky, alebo rekordne nízke sadzby, ktoré na Slovensku vytvárali takpovediac hypotékové hody. V tomto čase sme však pripravili opatrenia, ktoré mali obyvateľov Slovenska pripraviť na horšie časy. No a teraz vidíme, že keď tieto horšie časy prišli, opatrenia fungujú:

• splátka môže mať najviac 60% z mesačného príjmu, čo vytvára vankúš pre rast úrokov ale aj iných nákladov (vysoká inflácia),
• hypotéku môžete dostať na maximálne 80% ceny nehnuteľnosti,
• každý klient je pri poskytnutí úveru testovaný na sadzbu, ktorá je vyššia o 2 percentuálne body, akú reálne dostane. To je ďalší dodatočný vankúš v príjme domácností,
• nové hypotéky nemôžu zasahovať do dôchodkového veku, keď väčšine ľuďom prudko poklesne príjem,
• zaviedli sme limity na maximálnu výšku celkového dlhu, teda všetkých úverov, ktoré domácnosť má. To pomôže, aby sa klient príliš nezadlžoval a nepreplácal úver,
• vďaka týmto opatreniam si dnes nemyslíme, že by mala veľká časť domácností problém splácať svoje záväzky. Samozrejme, ide o priemer a časť domácností problémy so splácaním úverov bude mať,
• spotrebiteľov vyzývame, aby si tvorili finančné vankúše, úspory, aby sa nimi pripravili na zvýšené splátky,
• najrizikovejší klienti sú tí s nižším príjmom, vzdelaním, vyšším zadlžením a tí, ktorí dostali úver len nedávno. Práve nich sa týkajú naše odporúčania najviac.

Obyvateľom Slovenska sa okrem hypoték mení aj situácia v oblasti úspor

• Časti domácností dochádzajú peniaze, a preto siahajú do svojich úspor.
• Iná časť zas bojuje s vysokou infláciou tak, že časť úspor vyberá z účtov a radšej ich investuje.
• Banky sú zatiaľ pri zvyšovaní úrokových sadzieb na vkladoch opatrné a úroky tu nerastú tak rýchlo ako pri úveroch.
• Očakávame však, že sa konkurencia prebudí a úroky budú zvyšovať najmä pri dlhších splatnostiach.
• Viaceré banky už ale začínajú hovoriť o etickom bankovníctve a potrebe preniesť tieto sadzby na klientov. Aby ľudia pocítili zvyšovanie úrokových sadzieb aj na vkladoch.