Ceny nehnuteľností v období pandémie
Roman Vrbovský – analytik makroekonómie
4.6.2020
Hľadať oblasť slovenskej ekonomiky, ktorej sa pandémia nedotkla, by bolo asi márne. Neobišla nikoho, ani trh s nehnuteľnosťami. Recesia, rastúca nezamestnanosť, konzervatívnejší prístup bánk k úverovaniu ale aj väčšia opatrnosť Slovákov spustili špekulácie o tom, ako sa proti-pandemické opatrenia prejavia na cenách nehnuteľností. Otázka za milión znela a stále znie: Nastane konečne dlho prorokovaný pokles? Alebo bude realitný sektor jedným z mála dotknutých len čiastočne a mierne?
Opatrenia z prvého štvrťroku sa týkajú približne dvoch marcových týždňov, čo znamená, že boli ceny nehnuteľností v tomto období ovplyvnené len minimálne.[1] Dnes dostupné dáta za apríl a čiastočne aj máj však neposkytujú žiadne dôkazy o tom, že by sme mali v najbližšom období očakávať výrazné klesanie cien nehnuteľností.
Ceny nehnuteľností[2]
Graf 1 Vývoj cien nehnuteľností, január-apríl 2020 (eur/m2)
Zdroj: NARKS, vlastné výpočty
Letmý pohľad na graf ponukových cien nehnuteľností napovie, že k žiadnym dramatickým zmenám neprišlo ani počas apríla. Na mieste je však logická otázka – fajn, ponukové ceny sa možno ešte nestihli zmeniť, ale čo realizačné? NBS v súčasnosti realizačné ceny nezverejňuje, hoci k dispozícii ich má (menšie množstvo pozorovaní, prílišná koncentrácia v Bratislavskom kraji…). Dnes však urobíme výnimku a zverejníme ich vo forme indexu.
Graf 2 Realizačné ceny nehnuteľností, január – apríl 2020 (index 2015 = 100)
Zdroj NARKS, vlastné výpočty
Na realizačných cenách (teda na takých cenách, za akých sa obchod uskutočnil) sa už dá pozorovať mierny pokles oproti predchádzajúcim mesiacom (hlavne v prípade menších bytov), hoci o žiadnom dramatickom prepade sa rozhodne hovoriť nedá. Pokles je spojený aj s logickým znížením aktivity na realitnom trhu v dôsledku karanténnych opatrení (graf 3).
Graf 3 Počet ponúk a realizácií nákupov nehnuteľností, január – apríl 2020 (index 2015 = 100)
Zdroj: NARKS, vlastné výpočty
Z grafu 3 je vidieť, že zatiaľ čo ponukovou stranou karanténa veľmi nezahýbala, počty realizácií jednoznačne klesajú. Predsa len, nie je veľký problém zadať z domu inzerát o predaji, o niečo zložitejšie je však uskutočniť prehliadku. Vývoj v počtoch ponúk a realizácií teda približne zodpovedá vývoju ponukových a realizačných cien. Treba však podotknúť, že počty ponúk, ale aj realizácií majú dlhodobý klesajúci trend, a preto nemusí byť nevyhnutne celý pokles v apríli spôsobený iba koronakrízou.
Úvery
Solídnu výpovednú hodnotu o situácii na realitnom trhu má aj vývoj úverov. Konkrétne nás zaujímajú nové úvery na nehnuteľnosti (nové obchody). Tie však okrem samotných nových úverov obsahujú aj znovu prerokované úvery, od začiatku roku 2019 preto NBS zverejňuje aj údaje o tzv. čisto nových obchodoch.[3]
Graf 4 Úvery na bývanie (objem, tis. EUR)
Zdroj: NBS, vlastné výpočty
Z grafu 4 je vidieť pokles aktivity týkajúcej sa úverov na bývanie od začiatku roku 2020. Stále sa však nachádzame na vyšších hodnotách ako v prvej polovici roku 2019, takže opäť nemôžeme konštatovať žiadny zásadný prepad.
A čo ponuková strana trhu?
Údaje o počtoch začatých, rozostavaných a dokončených bytov sú zverejňované so značným časovým odstupom, aj to štvrťročne. Pri hodnotení ponukovej strany si preto pomôžeme tzv. soft indikátormi založenými na dotazníkových dátach Európskej komisie.[4] Najskôr sa pozrieme na celkovú dôveru v stavebníctve (graf 5) a potom detailnejšie na niektoré jej zložky (graf 6).
Graf 5 Indikátor dôvery v stavebníctve (saldo odpovedí)
Zdroj: Európska komisia
Indikátor dôvery v stavebníctve, podobne ako aj vo väčšine ostatných sektorov, zaznamenal prudký pád a v apríli dosiahol najmenšiu hodnotu od roku 2009. Aby ju potom ešte v máji ďalej prekonal.
Graf 6 Hlavné faktory limitujúce stavebnú aktivity (% odpovedí)
Zdroj: Európska komisia
Údaje na grafe 6 patria k menej známym a predstavujú podotázky v rámci dôvery v stavebníctve. Konkrétne zobrazujú, aké percento opýtaných vníma aký faktor ako ten najdôležitejší, ktorý ho limituje vo výstavbe. Vybral som iba niektoré, najdôležitejšie možnosti, vrátane možnosti „žiadne“. Práve táto možnosť zaznamenala v apríli a máji celkom viditeľný prepad, podobne aj faktor „chýbajúca pracovná sila“, ktorý bol v predchádzajúcom období tým najrelevantnejším. Do popredia sa dostávajú najmä „iné faktory“ (karanténa), „nedostatok materiálu a vybavenia“ a do určitej miery sa posilnili aj „nedostatočný dopyt“ a „finančné reštrikcie“.
Záver
Napriek tomu, že dopyt po nehnuteľnostiach na bývanie pod vplyvom pandémie mierne opadol, stále ostáva vysoký.
Tento mierny pokles môže krátkodobo spomaliť rast cien nehnuteľností, no tí, ktorí očakávali okamžité dramatické prepady po vzore roku 2009, budú pravdepodobne sklamaní.
[1] https://nbs.sk/_img/Documents/_komentare/2020/1189_rk_cen_20200505.pdf
[2] NBS pravidelne na štvrťročnej báze zverejňuje údaje o cenách nehnuteľností. Vychádzajú z ponukových cien poskytovaných Národnou asociáciou realitných agentúr Slovenska (NARKS). Vzhľadom na to, v akých časoch sa nachádzame, NARKS vyhovela žiadosti NBS o dočasné zasielanie mesačných dát, vďaka čomu môžeme teraz porovnať vývoj v apríli s predchádzajúcimi mesiacmi roku 2020.
[3] https://nbs.sk/_img/Documents/STATIST/MET/ciste%20nove%20obchody_def.pdf
[4] https://ec.europa.eu/info/business-economy-euro/indicators-statistics/economic-databases/business-and-consumer-surveys_en